공인중개사가 종전 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금계약서를 작성하고 수수료를 받는 것은 ‘행정사법 위반’이라는 법원 판단이 나왔다. 부동산 매매 또는 임대차 계약 등 과정에서 받는 중개 수수료와 별개로 ‘권리금 계약’은 반드시 계약에 수반되지 않을 뿐 아니라 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받게 되기 때문에 공인중개사의 업무 범위에 포함되지 않는다는 취지다. 대법원 형사2부(주심 신숙희 대법관)는 지난달 12일 행정사법 위반 혐의로 기소된 A 씨에게 벌금 100만 원의 선고유예를 선고한 원심을 확정했다(2024도1766). 행정사법은 행정사가 아닌 사람이 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 해서는 안 된다고 규정한다. 공인중개사인 A 씨는 2020년 8월경 한 어린이집 부동산임대차계약을 중개하면서 어린이집의 종전 임차인 C 씨와 신규 임차인 D 씨 사이의 권리금계약서인 ‘컨설팅(인가용역, 시설·관리) 계약서’를 작성하고 수수료 명목으로 250만 원을 받았다. 이에 A 씨 등은 행정사법 위반 혐의로 기소됐다. 1심은 “이 사건 컨설팅 계약은 어린이집에 관한 영업권의 양도에 따른 권리금계약에 해당하는 것이 분명하고, A 씨 등이 그 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성한 것은 구 행정사법 제2조 제1항 제1호에서 정한 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류’를 작성한 것에 해당한다”며 “또 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 등의 이용대가로서, 영업권의 양도에 따른 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법과 그 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 않아 행정사법 위반 행위에 해당한다”고 설명했다. 그러면서 “이 사건 임대차계약서의 당사자는 임대인 E 씨와 새로운 임차인인 D 씨이고, 이 사건 컨설팅계약서의 당사자는 전 임차인이자 영업양도인인 C 씨와 새로운 임차인이자 영업양수인인 D 씨로 그 당사자들이 서로 다르다”며 “따라서 컨설팅계약의 당사자가 아닌 임대인 E 씨와 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닌 전 임차인 C 씨가 반드시 컨설팅계약과 임대차계약이 전체로서 하나의 법률효과를 가지는 계약으로 취급될 필요가 없고 다른 계약이 체결되지 않으면 이 계약을 체결하지 않을 의사도 객관적으로 명백하지 않다”고 부연했다. 항소심도 1심 판단이 옳다고 보고 피고인 측의 항소를 기각했다. 대법원도 원심 판단에 잘못이 없다며 판결을 그대로 확정했다.

서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 <사진=연합뉴스> 이른바 ‘강서구 빌라왕’ 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 28일 사기 등 혐의로 기소된 신모 씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다(2023도18324). 신 씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 ‘무자본 갭투기’ 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 ‘강서구 빌라왕’ 정모 씨의 배후로 지목됐다. 1심과 항소심은 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 항소심은 “피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다”며 “피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다”고 판시했다. 대법원도 “원심 판단에 잘못이 없다”며 원심을 그대로 확정했다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

금융기관이 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 내놓은 '총부채상환비율(DTI, Debt To Income)' 정책을 따르지 않고 대출을 해줬다가 대출금 회수가 어렵게 됐더라도 곧바로 배임죄로 처벌할 수는 없다는 판결이 나왔다. 정부 시책에 따르지 않았다고 해서 곧바로 배임행위가 되는 것이 아니라, 대출신청자의 재산상태 등을 종합적으로 분석해 대출채권을 제대로 회수할 수 없는 상황임을 알면서도 대출을 해준 사실이 입증돼야만 배임죄가 성립한다는 취지다. DTI는 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 서울고법 형사12부(재판장 홍동기 부장판사)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 배임 혐의로 1심에서 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고받은 A새마을금고 전 이사장 정모씨(변호인 법무법인 소망)의 항소심(2016노3080)에서 1심을 깨고 최근 무죄를 선고했다. 이 판결은 검찰이 상고를 포기해 그대로 확정됐다. 2006년 4월 참여정부는 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 투기지역에서 6억원을 초과하는 아파트를 신규 구입할 때 주택담보대출을 DTI 40% 이내로 제한하는 정책을 시행했다. 같은해 11월부터는 수도권과 투기과열지구 소재 6억원 초과 아파트를 담보로 대출을 받는 경우에도 DTI를 40% 이내로 적용하기로 하는 등 대상을 확대하고, 새마을금고에 이 같은 DTI 규정을 적용해 대출을 시행하라는 지시를 내렸다. 그런데 정씨는 이를 적용하지 않은 채 대출을 해줬고, 이 같은 사실을 확인한 새마을금고중앙회는 정부의 DTI 정책에 따른 대출을 하라고 지시했다. 그러나 정씨는 이에 따르지 않은 채 이사회에 DTI 적용을 배제하자고 제안했고 이 안건이 가결되자, 실무자들에게 "대출할 때 DTI 규정을 적용하지 말고 대출을 해주라"고 지시해 정부의 DTI 정책에 따르지 않은 대출금은 늘어갔다. 그러다 2009년 10월부터 2011년 7월까지 DTI 규정을 적용하지 않고 대출을 해준 29건, 총 21억1800만원에 대한 채권회수가 어렵게 되자 대손상각(회계상 손실로 처리하는 것) 처리를 했다. DTI를 적용하면 3억원 정도만 대출이 가능했기에, 새마을금고중앙회는 2015년 7월 정씨를 배임 혐의로 고발했다. 검찰은 정씨를 기소했다. 1심은 정씨의 행위가 업무상 배임 행위에 해당한다고 판단했다. 재판부는 "새마을금고 여신업무방법서는 새마을금고가 대출을 취급할 때 준수해야 하는 DTI에 대해 규정하고 있다"며 "새마을금고중앙회에서 DTI 규정을 적용하지 않고 대출을 실행한 것에 대해 시정을 지시하고, 대출 실무진들이 DTI 규정을 준수해야 한다는 취지로 수차례 건의도 했는데 정씨는 이사회 찬성 결의를 이끌어낸 뒤 실무자들에게 DTI 규정을 적용하지 말 것을 적극적으로 지시했다"고 밝혔다. 이어 "정씨나 대출 실무진이 담보로 제공된 부동산의 담보가치 평가의 적정성에 대해 별도 조사 등을 해 부실채권 발생 방지 및 리스크 관리를 위한 실질적인 노력을 했다고 볼만한 자료가 없다"며 "정씨가 A새마을금고의 이익과 경영 정상화 등을 위한 의사로 DTI규정을 위배해 대출을 실행하도록 지시했다는 것은 채권회수가 곤란할 수도 있다는 인식을 미필적으로나마 했던 것으로 보인다"고 유죄 판결을 내렸다. 그러나 항소심의 판단은 달랐다. 항소심은 DTI 규정을 위반해 대출을 실행했다는 사실만으로 곧바로 대출채권을 회수하지 못하게 될 위험이 생겼다거나 업무상 배임의 죄책을 진다고 할 수 없다고 판단했다. 재판부는 "DTI 적용 배제라는 임무위배와 함께 대출 당시 대출채무자의 재무상태, 다른 금융기관으로부터의 차입금, 기타 채무를 포함한 전반적인 금융거래상황 등을 종합해 채무상환능력이 부족하거나 제공된 담보의 경제적 가치가 부실해, 대출을 하더라도 대출채권을 제대로 회수할 수 없어 새마을금고가 손해를 입게 될 상황이고, 그런 사정을 충분히 알면서도 대출을 실행했다고 인정되는 경우에 업무상 배임죄가 성립한다"고 밝혔다. 이어 "당시 A새마을금고는 DTI 규정을 적용하지 않고 대출신청인의 신용평가 내용과 LTV(Loan To Value ratio, 주택 등을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 담보인정비율이라고도 한다) 등을 고려해 아파트담보대출을 실행했으며 채권들이 제대로 회수되지 않아 대손상각처리됐다는 사정만 인정된다"면서 "대출신청인의 채무상환능력이 부족하거나 제공된 담보의 경제적 가치가 부실해 대출채권 회수에 문제가 있는데도 정씨가 대출을 감행한 것이라고 인정하기 부족하다"고 설명했다. 그러면서 "A새마을금고는 자본금이 저조하고 대출활성 및 당기순이익 증대로 내부건실화와 경쟁력 증대가 절실한 상황이었기 때문에 정씨의 DTI 규정 적용 배제 제안은 금고의 이익과 경영 정상화 등을 위한 것으로 보인다"며 "A새마을금고가 DTI규정을 적용하지 않은 대출건수는 702건에 이르지만 그 중 사고가 발생한 것은 30건에 그쳤다"고 덧붙였다. 정씨를 변호한 오승원(56·사법연수원 19기) 소망 변호사는 "DTI나 LTV 등 정부 시책들은 은행권에서 선제적으로 위험성 있는 대출을 해주지 말자는 정책적인 요소가 있는 잠정적 기준선이지 그 기준을 반드시 지켜 대출 유무를 결정하는 것이 아닌데, 그것을 지키지 않았다는 이유만으로 배임죄로 처벌하자는 것은 잘못된 것"이라며 "정부 시책에 따르지 않았다고 무조건 배임행위로 몰아가는 것은 문제가 있다고 본 의미있는 판결"이라고 말했다.

공인중개사인 A씨는 지난해 7월 B씨에게 창원시의 한 아파트를 3억6400만원에 살 수 있도록 계약을 주선했다. 그런데 B씨는 "아파트를 사지 않겠다"고 말한 뒤 다른 공인중개사를 통해 같은 가격으로 아파트를 샀다. 뒤늦게 이 사실을 안 A씨는 B씨에게 '부동산 중개를 했으니 보수를 지급하라'는 취지의 내용증명을 3차례 보냈다. 이에 A씨는 창원시 성산구청에 "A씨 사무소 직원이 아파트 현장 확인 과정에 잠시 참여했을 뿐인데도 부당하게 중개보수를 요구하고 있다"며 "이를 철회시키고 재발 방지 및 처벌을 해달라"는 민원을 냈다. 구청은 "중개대상물 현장 안내만으로 중개가 완성됐다고 볼 수 없다"며 "그럼에도 보수를 요구하는 것은 공인중개사의 기본윤리를 위반한 것"이라며 A씨에게 15일의 업무정지처분을 내렸다. A씨는 이에 불복해 소송을 냈다. 창원지법 행정단독 최문수 판사는 A씨가 성산구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2015구단296)에서 "업무정지처분은 위법하다"며 A씨의 손을 들어줬다. 최 판사는 "일반적으로 공인중개사는 중개행위가 완전히 완성돼야 보수를 청구할 수 있고, 중계행위가 완성되지 않은 경우에는 계약 성립에 결정적 역할을 했음에도 공인중개사 책임 없이 중개 완성에 이르지 못하는 등의 특별한 사정이 있는 때에 이미 이뤄진 중개행위에 상응하는 중개보수 청구권이 발생할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "공인중개사에게 중개보수의 전부 또는 일부 청구권이 발생하는지는 당사자 사이의 민사재판 등에서 최종 판단해야 할 문제이고 행정청인 구청이 사법상 청구권의 존부를 섣불리 단정할 수 없다"며 "민사분쟁 영역에서 내용증명을 통해 자신의 권리를 주장하는 행위가 공인중개사로서 성실한 직무 수행이나 전문직업인으로서 품위를 훼손한다고 평가할 수 없다"고 설명했다.

부동산의 소유권이 타인에게 있으니 소유권을 넘겨주라는 내용의 법원 화해권고결정이 확정됐더라도 실제로 이전등기를 마치기 전까지는 그 부동산의 소유자로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김홍도 부장판사)는 11일 A씨가 B재개발조합을 상대로 제기한 입주권확인소송(2010구합31027)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "소유권을 확인받았거나 소유권보존 또는 이전등기말소등기 절차이행을 명한 의사표시를 구하는 판결만으로는 등기를 하지 않고 물권을 취득했다고 인정할 수 없다(대법원 62다223)"며 "타인에게 소유권이 있으니 소유권을 넘겨주라는 화해권고결정이 확정됐다는 사정만으로는 곧바로 소유권을 취득했다고 할 수 없고 소유권이전등기를 마쳐야 부동산의 소유자가 된다"고 밝혔다. 주택재개발지역에 부동산을 소유한 C씨는 분양신청기간 마지막 날인 지난 2009년9월 기존의 분양신청을 돌연 철회했고 B조합은 곧바로 C씨를 현금청산대상자로 분류했다. 이에 A씨는 지난 2007년5월 C씨와의 사이에서 해당 부동산의 소유를 A씨로 확인하는 내용 등의 법원화해권고결정이 확정돼 자신이 부동산의 실제 소유자이므로 C씨의 분양신청철회는 무효라며 B조합에 이의를 제기했지만 받아들여지지 않자 소송을 냈다.