공인중개사가 종전 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금계약서를 작성하고 수수료를 받는 것은 ‘행정사법 위반’이라는 법원 판단이 나왔다. 부동산 매매 또는 임대차 계약 등 과정에서 받는 중개 수수료와 별개로 ‘권리금 계약’은 반드시 계약에 수반되지 않을 뿐 아니라 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받게 되기 때문에 공인중개사의 업무 범위에 포함되지 않는다는 취지다. 대법원 형사2부(주심 신숙희 대법관)는 지난달 12일 행정사법 위반 혐의로 기소된 A 씨에게 벌금 100만 원의 선고유예를 선고한 원심을 확정했다(2024도1766). 행정사법은 행정사가 아닌 사람이 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류를 작성하는 업무를 업으로 해서는 안 된다고 규정한다. 공인중개사인 A 씨는 2020년 8월경 한 어린이집 부동산임대차계약을 중개하면서 어린이집의 종전 임차인 C 씨와 신규 임차인 D 씨 사이의 권리금계약서인 ‘컨설팅(인가용역, 시설·관리) 계약서’를 작성하고 수수료 명목으로 250만 원을 받았다. 이에 A 씨 등은 행정사법 위반 혐의로 기소됐다. 1심은 “이 사건 컨설팅 계약은 어린이집에 관한 영업권의 양도에 따른 권리금계약에 해당하는 것이 분명하고, A 씨 등이 그 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성한 것은 구 행정사법 제2조 제1항 제1호에서 정한 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류’를 작성한 것에 해당한다”며 “또 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 등의 이용대가로서, 영업권의 양도에 따른 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법과 그 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 않아 행정사법 위반 행위에 해당한다”고 설명했다. 그러면서 “이 사건 임대차계약서의 당사자는 임대인 E 씨와 새로운 임차인인 D 씨이고, 이 사건 컨설팅계약서의 당사자는 전 임차인이자 영업양도인인 C 씨와 새로운 임차인이자 영업양수인인 D 씨로 그 당사자들이 서로 다르다”며 “따라서 컨설팅계약의 당사자가 아닌 임대인 E 씨와 이 사건 임대차계약의 당사자가 아닌 전 임차인 C 씨가 반드시 컨설팅계약과 임대차계약이 전체로서 하나의 법률효과를 가지는 계약으로 취급될 필요가 없고 다른 계약이 체결되지 않으면 이 계약을 체결하지 않을 의사도 객관적으로 명백하지 않다”고 부연했다. 항소심도 1심 판단이 옳다고 보고 피고인 측의 항소를 기각했다. 대법원도 원심 판단에 잘못이 없다며 판결을 그대로 확정했다.

서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 <사진=연합뉴스> 이른바 ‘강서구 빌라왕’ 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 28일 사기 등 혐의로 기소된 신모 씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다(2023도18324). 신 씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 ‘무자본 갭투기’ 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 ‘강서구 빌라왕’ 정모 씨의 배후로 지목됐다. 1심과 항소심은 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 항소심은 “피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다”며 “피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다”고 판시했다. 대법원도 “원심 판단에 잘못이 없다”며 원심을 그대로 확정했다.

부동산실명법을 위반해 부동산을 명의신탁한 경우에는 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분하더라도 횡령죄로 처벌할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 횡령죄가 성립한다고 판단한 기존 판례를 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 박상옥 대법관)는 18일 사기와 횡령 혐의로 기소된 A씨에게 횡령 혐의는 무죄로 판단하고 사기 혐의만 인정해 징역 1년을 선고한 원심을 대법관 전원일치 의견으로 확정했다(2016도18761). A씨는 2013년 B씨로부터 "내 소유인 아파트를 명의신탁 받아 보관해달라"는 부탁을 받았다. 이에 A씨는 2014년 1월 B씨의 아파트를 자신의 명의로 소유권이전 등기했다. 그러다 A씨는 2015년 이 아파트를 제3자에게 매도한 후 소유권이전 등기를 넘겨줬다. 이에 검찰은 A씨를 횡령 혐의로 기소했다. 한편 A씨는 변제 의사와 능력이 없음에도 B씨로부터 8900여만원을 빌린 뒤 갚지 않은 혐의도 받았다. 재판에서는 부동산실명법을 위반한 양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분한 경우 횡령죄가 성립하는지가 쟁점이 됐다. [ 판결문 다운로드 ] 재판부는 "명의신탁자와 명의수탁자의 위탁관계를 형법상 보호할 가치 있는 신임에 의한 것이라고 할 수는 없다"며 "명의수탁자인 A씨는 명의신탁자인 B씨에 대해 횡령죄에서 말하는 '타인의 재물을 보관하는 자'의 지위에 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "횡령죄의 본질은 신임관계에 기초해 위탁된 타인의 물건을 위법하게 영득하는데 있다"며 "위탁관계는 횡령죄로 보호할만한 가치있는 신임에 의한 것으로 한정하는 것이 타당하다"고 설명했다. 또 "부동산실명법을 위반한 '양자간 명의신탁'은 무효"라며 "명의신탁자와 수탁자 사이에 존재한다고 주장하는 사실상의 위탁관계는 불법적인 관계에 지나지 않으므로, 이를 형법상 보호할만한 가치 있는 신임에 의한 것이라고 할 수 없다"고 지적했다. 그러면서 "부동산실명법에 위반한 양자간 명의신탁을 한 경우 명의수탁자가 그 명의로 신탁된 부동산을 임의로 처분하면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립한다고 판시한 대법원 판결과 같은 취지의 판결들을 모두 변경한다"고 판시했다. 앞서 1심은 A씨의 혐의를 모두 유죄로 인정해 징역 2년을 선고했다. 하지만 2심은 "양자간 명의신탁의 경우 명의신탁자와 명의수탁자의 위탁관계를 형법상 보호할 가치 있는 신임에 의한 것이라고 할 수는 없다"며 사기 혐의만 유죄로 인정해 징역 1년을 선고했다. 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(https://www.scourt.go.kr/sjudge/1613634709629_165149.pdf)에서도 전문을 확인할 수 있다.

전·월세 등 부동산 관련 직거래가 이뤄지는 온라인 카페에서 마치 자신이 임대인인 것처럼 행세하며 피해자들로부터 거액의 돈을 받아 가로챈 혐의로 기소된 60대 사기범에게 실형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사12단독 송승훈 판사는 사기 등의 혐의로 기소된 A씨에게 최근 징역 2년 6개월을 선고했다(2020고단4242). A씨는 2019년 12월 공범 B씨 등과 함께 부동산 직거래 온라인 카페에서 월세계약 조건으로 나온 물건을 물색한 다음 자신이 그 집의 임대인이나 부동산중개인인 것처럼 행세해 집을 구하는 피해자들에게 사기를 친 혐의를 받는다. A씨 등은 이 카페에서 전세계약 조건 등으로 임대하는 내용의 글을 직접 올리거나 전화하는 방식으로 피해자들과 접촉한 뒤 위조한 임대차 계약서에 실제 임대인 이름을 임의로 써놓고 가짜 도장까지 찍는 등 사문서를 위조하고 행사한 혐의도 받는다. A씨는 이같은 수법으로 단 두달 만에 5명의 피해자로부터 총 7억2000만원을 편취한 것으로 조사됐다. A씨는 재판에서 "B씨가 집주인 역할로 참석만 하면 된다고 해 의심없이 집주인 행세를 했던 것일 뿐 B씨 등과 공모한 사실이 없다"고 주장했다. 하지만 송 판사는 "A씨의 범행은 죄질이 매우 좋지 않다"며 "각 범행에서 임대인 행세를 해 그 가담의 정도가 결코 가볍다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "피해자가 총 5명에 이르고 피해 금액도 크다"면서 "대부분의 피해자들에게 임대차보증금 등은 거의 모든 재산이거나 가장 중요한 가치를 지닌 것인데도, A씨는 이들로부터 용서받지 못했고 피해회복도 이뤄지지 않고 있다"고 설명했다. 그러면서 "A씨는 이미 사기 범죄로 12차례나 처벌을 받았고, 누범기간 중 또다시 이 사건 범행을 저질렀음에도 변명으로 일관하며 잘못을 뉘우치지 않고 있다"고 판시했다.

부동산 투자금 반환을 독촉하는 투자자를 차로 치어 살해한 일당에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사3부(주심 노태악 대법관)는 살인 등의 혐의로 기소된 A씨에게 징역 20년을, B씨에게 징역 18년을 선고한 원심을 최근 확정했다(2020도6894). 부동산 중개업을 하던 A씨는 2017년 지인 C씨의 소개로 알게 된 피해자 D씨로부터 부산 기장군과 경남 밀양시 등지에 대한 부동산 투자 명목으로 총 11억6500만원의 투자금을 받았다. 그런데 이후 해당 부동산의 실거래가보다 부풀려졌다는 점을 안 D씨는 A씨와 C씨에게 투자금을 돌려달라고 독촉했다. D씨는 또 두 사람을 사기죄로 고소했고, 이후 부동산 근저당 설정과 소유권 이전 등을 합의하는 조건으로 고소를 취하했다. 하지만 A씨와 C씨는 현실적으로 합의 조건을 이행하기 어려웠고, D씨의 압박이 거세지자 교통사고로 위장해 D씨를 살해하거나 식물인간으로 만들자며 공모를 했다. 이후 A씨는 지인인 B씨에게 2300만원을 지급하는 대가로 범행을 함께 하자고 했고, 2019년 4월 A씨와 B씨는 승용차로 D씨를 들이 받았다. D씨는 이 사고로 크게 다쳐 뇌사 상태에 빠졌다. 1심은 "교통사고를 위장하는 방법으로 피해자를 살해하려 한 것으로 범행에 이르기까지의 태양이 매우 대담하고 치밀하다"며 A씨에게 징역 20년을, B씨에게 징역 18년을 각각 선고했다. 그런데 재판과정에서 D씨가 사망했고, 이에 검찰은 항소심에서 A씨와 B씨에게 적용한 혐의를 살인미수에서 살인으로 바꿔 공소장을 변경했다. 2심은 "사람의 생명은 그 무엇과도 바꿀 수 없는 소중하고 절대적인 가치"라며 "이를 훼손한 범죄는 어떠한 이유에서도 용납될 수 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 D씨와 무관한 B씨에게 수천만원을 지급하며 범행을 지시하고, 예행연습까지 하는 등 범행을 사전에 치밀하게 계획했다"며 1심과 같은 형을 두 사람에게 선고했다. 대법원도 A씨 등의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.

채무자가 채권자에게 근저당권을 설정해주겠다고 약속한 뒤 이를 어기고 제3자에게 근저당권을 설정해주는 이른바 '이중저당'을 했더라도 이를 배임죄로 처벌할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 여기서의 채무자를 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'로 볼 수 없다는 이유에서다. 부동산 이중저당을 배임죄로 처벌해 온 기존 대법원 판례를 변경한 것으로, 이같은 법리는 부동산에 관한 양도담보계약을 설정한 채무자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우에도 동일하게 적용된다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 18일 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 배임 혐의로 기소된 A씨(변호인 법무법인 클라스 윤성원 대표변호사)에게 징역 2년 6개월을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다(2019도14340). A씨는 2016년 6월 14일 B씨로부터 18억원을 빌리면서 자신이 소유한 아파트에 4순위 근저당권을 설정해주기로 했다. 그런데 A씨는 B씨에게 근저당권을 설정해주지 않았고, 2016년 12월 15일 이 아파트를 채권최고액 12억원에 C사에 4순위 근저당권을 경료해줬다. 이 일로 A씨는 12억원 상당의 이득을 취하고 B씨에게는 12억원 상당의 손해를 가한 혐의로 기소됐다. 1,2심은 A씨의 배임 혐의를 유죄로 판단해 각각 징역 1년6개월과 징역 2년 6개월을 선고했다. 상고심에서는 A씨가 배임죄의 구성요건인 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당하는지가 최대 쟁점이 됐다. 기존 대법원 판례는 "부동산에 관해 근저당권을 설정해 주기로 약정한 채무자는 '채권자의 사무를 처리하는 자'에 해당하므로, 채무자가 담보목적물을 처분한 경우 배임죄가 성립한다"는 입장이었다. 재판부는 "배임죄의 '타인의 사무를 처리하는 자'라고 하려면, 타인의 재산관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 대행하는 경우처럼 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 통상의 계약에서의 이익대립관계를 넘어 신임관계에 기초해 재산을 보호·관리하는 관계이어야 한다"고 밝혔다. 이어 "저당권설정계약에 따라 채무자가 채권자에게 부담하는 저당권설정의무는 채권자와의 신임관계에 기초해 채권자의 사무를 맡아 처리하는 것으로 볼 수 없다"며 "채무자의 저당권설정의무는 계약에 따라 부담하는 자신의 의무이자 자신의 사무일 뿐"이라고 설명했다. 그러면서 "채무자가 저당권설정의무를 위반해 담보부동산을 제3자에게 처분했더라도 배임죄가 성립될 수 없다"며 "이러한 법리는 채무자가 금전채무에 대한 담보로 부동산에 관해 양도담보설정계약을 체결하고, 채권자에게 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있음에도 제3자에게 부동산을 처분한 경우에도 적용된다"고 판시했다. 이에 대해 김재형·민유숙·김선수·이동원 대법관은 "부동산 매매계약에서 신임관계의 본질이 부동산의 소유권을 이전하는데 있는 것과 마찬가지로, 저당권설정계약에서 신임관계의 본질은 담보로 제공함으로써 부동산의 담보가치를 채권자에게 취득하게 하는데 있다"며 "채무자의 의무는 배임죄에서 말하는 타인의 사무에 해당하고, 부동산 이중매매에서 배임죄를 인정하는 것과 같이 부동산 이중저당에서도 배임죄가 인정돼야 한다"는 반대의견을 냈다. 이상원 서울대 로스쿨 교수는 이 판결에 대해 "민사적인 거래에 형사적인 제재를 완화시키려고 하는 최근의 경향과 일맥상통하는 판례라고 평가된다"며 "법리적으로는 배임죄 구성요건인 '타인의 사무를 처리하는 자'의 타인의 사무로는 '대행사무'와 '협력사무'가 있는데, 이 중 '협력사무'의 범위를 계속 줄여나가는 것"이라고 설명했다. 한편 대법원은 부동산 '이중매매'에 대해서는 배임죄로 보는 기존 판례를 유지하고 있다. 대법원 전원합의체는 2018년 5월 중도금을 받은 상태에서 부동산을 이중매매하는 행위는 배임죄에 해당한다(2017도4027)는 기존 입장을 재확인한 이후 지금까지 같은 입장을 유지하고 있다. 당시 대법원은 "중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대해 매수인의 재산보전에 협력해 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 되고 그때부터 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다"고 판시했다.

부동산의 실제 소유자가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 위반해 다른 사람에게 등기 명의를 이전하는 방식의 '양자간 명의신탁'을 한 때에는 명의수탁자가 명의신탁 받은 부동산 반환을 거부해도 횡령죄로 처벌할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 형사21부(재판장 김미리 부장판사)는 특정경제범죄가중처벌등에관한법률(횡령) 위반 혐의로 기소된 A씨에게 최근 무죄를 선고했다(2019고합511). A씨는 2007년 B씨의 부모로부터 모 부동산의 지분을 명의신탁 받았다. 이후 부모의 사망으로 그 재산을 상속하게 된 B씨가 A씨에게 명의신탁 받은 지분을 돌려달라고 했으나 A씨는 이를 거부했다. 검찰은 A씨를 횡령 혐의로 기소했다. 재판부는 2016년 대법원 판례에 따라 이 같은 '양자간 명의신탁'의 경우에는 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했다. 대법원은 당시 부동산을 사들인 실제 소유자가 부동산실명법을 어기고 타인의 이름을 빌려 등기하는 이른바 '중간생략 등기형 명의신탁'을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁 받은 부동산의 반환을 거부하거나 임의처분한 경우에도 이를 횡령죄로 처벌할 수 없다고 판시했다(2014도6992). 이같은 불법적인 명의신탁은 형법으로 보호할 가치가 없다는 것이다. 재판부는 '중간생략 명의신탁'에 있어 횡령죄 성립을 부정한 대법원 판결의 법리가 '양자간 명의신탁'의 경우에도 적용될 수 있다고 판단했다. 재판부는 "횡령죄의 본질은 신임관계에 기초해 위탁된 타인의 물건을 위법하게 취득하는데 있다"며 "그 위탁신임관계는 횡령죄로 보호할 만한 가치 있는 신임에 의한 것으로 한정된다"고 밝혔다. 이어 "부동산실명법에 반해 사법적으로 무효일 뿐만 아니라 부동산실명법을 어긴 불법적인 관계에 불과한 '양자 간 명의신탁' 약정 등은 형법상 보호할만한 가치 있는 신임에 의한 것이 아니다"며 "명의수탁자 역시 횡령죄에서 말하는 타인의 재물을 '보관'하는 자에 해당한다고 볼 수 없다"고 판시했다.

유치권이 설정된 부동산을 아들 명의로 매입한 뒤 건물에 무단으로 들어가 잠금장치를 교체하는 등 유치권 행사를 방해한 혐의로 기소된 아버지에게 '권리행사방해죄'를 적용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 아버지가 구입자금을 부담했더라도 건물 명의인은 아들이기 때문에 그 부동산은 아버지의 물건이 아니라는 취지다. 권리행사방해죄는 '자기의 물건'에 대한 타인의 권리행사를 방해할 때 성립한다. 대법원 형사2부(주심 김상환 대법관)는 최근 건조물침입 및 권리행사방해 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 300만원을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2019도14623). A씨는 2017년 7월 경매를 통해 서울 강남구의 한 건물 501호를 아들 명의로 매수했다. B사는 앞서 2004년 이 건물에 대한 공사대금을 지급받지 못하자 501호를 점유하고 유치권을 행사하고 있었다. 그런데 A씨는 2017년 9월 자신의 아들이 501호 소유자라는 이유로 창문을 열고 임의로 들어간 뒤 열쇠수리공을 불러 잠금장치를 교체했다. 검찰은 A씨가 501호에 무단 침입해 B사의 유치권 행사를 방해한 혐의로 기소했다. 아버지가 구입자금 부담해도 건물 명의인은 아들 재판에서는 타인 명의로 매수한 부동산이 형법 제323조가 규정하고 있는 권리행사방해죄의 구성요건인 '자기의 물건'에 해당하는지 여부가 쟁점이 됐다. 형법 제323조는 '타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다'고 규정하고 있다. 권리방해죄는 ‘자기물건’ 아니면 성립할 수 없어 재판부는 "공소사실에 의하더라도 피고인은 아들 명의로 강제경매를 통해 501호를 매수했다는 것"이라며 "부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매수대금을 완납한 때에는 경매목적 부동산의 소유권은 매수대금의 부담 여부와는 관계없이 그 명의인이 취득하게 되는 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "형법 제323조의 권리행사방해죄는 은닉 또는 손괴한 물건이 '자기의 물건'이 아니라면 성립할 수 없다"며 "피고인이 501호에 대한 B사의 점유를 침탈했다 하더라도 '피고인의 물건'에 대한 타인의 권리행사를 방해한 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다. 대법원, 벌금선고 원심 파기 이번 판결이 A씨가 완전히 무죄라는 뜻은 아니다. 파기환송심에서 검찰의 공소장 변경 등이 이뤄질 경우 A씨에게는 형법상 건조물침입 및 손괴 등의 혐의가 적용될 수도 있기 때문이다. 앞서 1,2심은 A씨의 혐의를 모두 유죄로 판단해 벌금 300만원을 선고했다.

부동산을 팔기로 하고 매수인으로부터 중도금을 받은 매도인은 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당하므로, 잔금 기일 전에 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받으면 배임죄가 성립한다는 판결이 나왔다. 울산지법 형사2부(재판장 김관구 부장판사)는 배임 혐의로 기소된 A씨에게 무죄를 선고한 1심을 취소하고 최근 징역 1년 6개월을 선고했다(2017노1159). A씨는 2012년 9월 울산 남구에 위치한 신축빌라를 B씨에 분양하기로 하고 계약 당일 계약금으로 2300만원을, 그해 9월부터 12월까지 세 차례에 걸쳐 모두 1억 5000만원을 중도금으로 받았다. 그런데 A씨는 B씨에게서 잔금을 받기 전인 2013년 3월 B씨에게 매도하기로 한 집을 아내 명의로 소유권보전등기를 했다. 그리고 이를 담보로 은행에서 1억 8000만원을 대출받은 혐의를 받고 있다. 아내 명의로 보존등기 후 은행대출은 임무위배행위 1심은 "중도금을 받은 부동산 매도인은 매수인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 보기 어려워 배임죄가 성립하지 않는다"며 A씨에게 무죄를 선고했다. 그러나 항소심 재판부는 "배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 반하는 행위를 하고 이를 통해 재산상의 이익을 취득, 타인에게 손해를 발생시킴으로써 성립한다"며 "이 때 '타인의 사무를 처리하는 자'란 신임관계를 바탕으로 타인의 재산관리에 대한 사무를 대행하거나 타인 재산 보전행위에 협력하는 자를 말한다"고 설명했다. 울산지법, 무죄 1심 깨고 매도인에 징역 1년 6개월 선고 이어 "A씨는 B씨로부터 중도금을 지급받아 둘 사이의 계약이 본격적으로 이행 중이었으므로 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 A씨는 B씨에게 부동산 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다"면서 "이 때부터 A씨는 B씨의 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 되고, A씨는 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다"고 밝혔다. 그러면서 "매매계약에 따라 B씨가 분양받은 집의 소유권을 이전해주기 전에, 집을 아내 명의로 소유권보존등기를 한 후 이를 담보로 대출을 받은 A씨의 행위는 B씨의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위"라며 "B씨의 신임관계를 저버리는 임무위배행위로써 배임죄가 성립한다"고 판시했다. 이번 판결은 대법원 전원합의체 판결에 따른 것이다. 대법원 전원합의체는 지난해 5월 부동산 매매계약에서 배임죄가 성립하는 기준을 제시하면서 "매수인이 매도인에게 중도금을 지급하면 그 때부터 '타인 사무를 처리하는 자'에 해당하고, 매도인이 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위를 하면 배임죄가 성립한다"고 판결했었다(2017도4027판결).

담보 부동산의 매매대금을 허위로 부풀려 금융기관에서 사기대출을 받았다면, 사기죄의 이득액은 대출금 전부로 봐야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 박정화 대법관)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 사기 혐의로 기소된 임모(56)씨에게 최근 징역 2년을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다(2018도19772). 재판부는 "담보로 제공할 목적물가액을 허위로 부풀려 금융기관에서 대출을 받은 경우 그 대출이 기망행위에 의해 이뤄졌다면 사기죄가 성립한다"면서 "이 경우 사기죄의 이득액에서 담보물의 실제 가액을 전제로 한 대출가능금액을 공제해야 하는 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "임씨는 16억 5000만원을 주고 산 토지를 매매대금을 26억 5000만원으로 부풀려 매매계약서를 작성한 후 이를 금융기관에 제출해 부동산담보대출을 신청했는데, 지급받은 대출금 전부가 사기죄의 이득액에 해당한다"며 "이와 달리 대출금 전액에서 실제 매매계약서를 제출했을 경우 대출받을 수 있었던 금액을 공제한 나머지 금액만을 이득액으로 계산한 원심 판단에는 특정경제범죄법상 사기죄의 이득액 산정에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 임씨는 2012년 5월 경기도 화성시에 있는 2만5146㎡(약 7000평)의 땅을 이모씨로부터 16억 5000만원에 매수하기로 하고 매매계약서를 작성했다. 이후 임씨는 금융기관에 대출을 받기위해 매매계약서를 26억 5000만원으로 작성해 줄 것을 요구했고 이씨는 이를 승낙했다. 임씨는 이 매매계약서를 이용해 김모씨 등 2명을 시켜 지역농협에 대출신청을 해 15억 9000만원을 대출받았다가 기소됐다. 임씨는 또 토지소유권을 김씨 명의로 등기해 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반한 혐의도 받았다. 1심은 임씨의 혐의를 모두 유죄로 인정해 징역 2년 6개월을 선고했다. 그러나 2심은 "대출 과정에서 매매대금을 부풀린 매매계약서가 아닌 실제 매매계약서를 제출했다면, 그에 상응하는 대출을 받았을 것"이라며 "편취금액은 대출금 15억 9000만원과 실제 매매계약서를 제출하였을 경우 받을 수 있었던 대출가능금액인 11억 9518만원의 차액인 3억 9482만원으로 봐야한다"며 특정경제범죄법상 사기가 아닌 형법상 사기혐의만 인정해 징역 2년으로 감형했다.